Kreditanalyse

Der allgemeine Anschein wird erweckt, dass sich Kreditkonditionen nach der Bonität und den bereitgestellten Sicherheiten richten. Dies trifft auch auch bei Kreditgeschäften meistens zu.
Beim näheren betrachten eines geplanten oder bestehehenden Kreditgeschäftes, ergeben sich sich jedoch auch noch andere Ankaltspunkte und Spielräume.

Bonität

Die Bonität lässt sich kurzgefasst mit der Einschätzung der Bank umschreiben, ob der Kunde in der Lage ist seinen Kredit zukünftig nachhaltig zurückzuzahlen. Ist sie ausreichend, so wird ein Kredit gewährt, andernfalls nicht. Kommen Risiken hinzu (z.B. Alter, Geschäftsrisiko, etc.) ist mit Zinsaufschlägen zu rechnen. Hinzuweisen auf Basel II - Ratingverfahren.

• Ältere Kreditnehmer ab 60 Jahren erhalten oft keinen Kredit mehr, obwohl ihre Bonität sonst gut ist und die Vermögensverhältnisse geordnet sind.
  
• Freiberufler müssen bei gleichem Risiko i.d.R. ab 0,10% bis... mehr bezahlen als Festangestellte.
• Selbständige trifft es noch ein wenig härter. Hier beträgt der Aufschlag ab 0,20% bis..
• Klein -und mittelständische Unternehmen, emissionierte und nichtemissionierte Unternehmen unterliegen anderen Kriterien und Prüfungsverfähren, einbindend diverse Ratingverfahren.
  

Sicherheiten

Immobilien stehen hier hoch im Kurs. Doch aufgepaßt beim Ansatz des Beleihungswerts.

• Günstige Konditionen gelten meist nur für die ersten 40 bis 60% des Beleihungswerts, dann wird das Darlehen für den Restbetrag deutlich teurer (ca. 0,50%)
• Achten Sie möglichst auf einen Beleihungswert von 80%. (Bei gewerblichen Immobilien werden meist nur 60% akzeptiert und ein Zinsaufschlag von 0,6 bis 0,75% berechnet.)
• Nutzen Sie Ihre Immobilie selbst, so wird die Kondition günstiger.
• Bei vermieteten Objekten ist meist ein Aufschlag von 0,10% üblich.
  
• Eigentumswohnungen oder Wohnungen mit unter 50m² werden ggf. gar nicht erst finanziert.

Tilgungsverhalten

Die meisten Banken refinanzieren ihre Kredite über den Kapitalmarkt. D.h. sie müssen selbst einen Kredit aufnehmen, um diesen an ihre Kunden weiterzuleiten. Je nach Laufzeit und Vertragsgestaltung muss die Bank folgenden Preis auf dem Geldmarkt bezahlen:

• Täglich fällige Forderungen = Basiszinssatz
• Forderungen mit fester Laufzeit von 1 bis 12 Monaten = Libor/Euribor-Zinssatz
• Laufzeiten bis 5 Jahre werden i.d.R. über Anleihen refinanziert
• Laufzeiten bis 10 Jahre werden i.d.R. über Hypothekarbanken refinanziert

Die Bank selbst nimmt bei fairer Konditionsgestaltung einen Aufschlag von ab ca. 1% auf die genannten Zinssätze.

• Wird keine feste Jahresrate (Annuität) vereinbart, so rechnen einige Banken einen Aufschlag von 0,30% ein.
• Wünschen Sie das Recht auf Sondertilgung, so ist auch hier ein Aufschlag fällig.
• Werden Gutachten benötigt und nicht in Rechnung gestellt, folgt meist ein entsprechender Zinsaufschlag.
• Wer sein Darlehen in der 1. Zinsbindung vollständig tilgt kann einen Abschlag von 0,15% aushandeln.
• Zinsabschläge sind ab Beträgen von 100.000 Euro üblich. (quasi Mengenrabatt)
• Ebenso gibt es Nachlässe, wenn der Anfangstilgungssatz über 1% liegt.
• Die Einmalauszahlung eines Darlehens wird ebenfalls honoriert, statt Abrufzahlungen.

Begleiterscheinungen

Cross-Selling und Vertriebsvorgaben belasten meist die Kreditverhandlung, da der Bankberater meist angewiesen ist, seine Umsatzvorgaben zu erfüllen. Deshalb sollten Sie Banktermine zum Monats- oder Quartalsende vermeiden. Sonst kommt es schon einmal vor, dass Ihnen als Unternehmer ein Riester-Vertrag aufgeschwatzt wird, der für Sie ggf. nur mit zweifelhaften Vorteilen belegt ist. Aus meiner Praxis heraus ist mit folgenden Punkten zu rechnen, die Sie möglichst abwehren sollten:

• Ansatz von MwSt. auf die Zinszahlungen
  
• Kreditausfall- bzw. Restschuldversicherungen bei ausreichender Besicherung
• Kreditzusagen in Verbindung mit dem Abschluss einer Kapitallebensversicherung
• Kreditzusagen in Verbindung mit dem Abschluss von Bausparverträgen
• Schufaauskunft ohne Vermerk "Anfrage Kreditkonditionen" (Fahrlässiger Weise wird hier von den Banken oft "Anfrage Kredit" angegeben, obwohl nur eine Konditonsanfrage vorliegt. Dieses führt zu einer Verschlechterung Ihres Schufa-Ratings!)
• Unangemessene Abwertung Ihrer Sicherheiten (ggf. aktuelles Wertgutachten einbringen)

Fazit

Wer nicht aufpasst und seinen Kreditwunsch ungeschickt verpackt zahlt im Schnitt 0,60% drauf. Dies hört sich nach wenig an, führt aber z.B. bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro und einer Laufzeit von 10 Jahren schnell zu einer um 7.000 Euro höheren Restschuld!

Optimierung

Folgende Vorbereitungsmaßnahmen für Ihr Darlehens- bzw Kreditgeschäft, unter ggf. Mithilfe eines Experten bieten sich an:

• Klären Sie vor dem Bankgespräch Ihren wirklichen Kreditbedarf unter Berücksichtigung des zukünftigen Zahlungsstroms.
• Planen Sie doppelt - einmal steueroptimiert und einmal kostenoptimiert - und entscheiden Sie sich dann für das günstigere Modell
• Hatten Sie bereits Darlehen in der Vergangenheit abgeschlossen, ist ggf. eine Selbstauskunft bei der Schufa sinnvoll. Eintragungsfehler können so vor der Kreditbeantragung ausgeräumt werden.
• Holen Sie mehrere Konditionsangebote ein, da die meisten Banken mit unterschiedlichen Scoring-Modellen arbeiten und sich diese direkt auf Ihre Kondition auswirkt. Bestehen Sie bei der Angebotsanfrage darauf, dass keine Schufa-Auskunft für die Kreditanfrage eingeholt wird. Andernfalls leidet Ihre Bonität, da mehrere Anfragen als Negativmerkmal bei der Schufa gespeichert werden.
• Setzen Sie Ihre Sicherheiten sinnvoll ein.
• Lassen Sie sich jeweils die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ausrechnen, dann lassen sich die Darlehensangebote besser vergleichen.
• Fragen Sie gezielt nach Möglichkeiten einer Konditionsverbesserung

Hinweis: Lassen Sie sog. Kredit -oder Finanzvermittler aussen vor.

Zur Erlangung einer günstigen Kondition ist somit neben dem Wissen um die Zusammenhänge der Konditionsgestaltung auch ein hinreichendes Verhandlungsgeschick mit entsprechender Kommunikat- ionspolitik notwendig.

Eine Finanzstrategie für Ihren Bankenerfolg erarbeiten wir gerne für Sie.